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評(píng)估師是怎樣估算價(jià)值的?(上)

2002-8-21 10:53  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  如果要講述評(píng)估這一套理論,不得不動(dòng)用在長(zhǎng)期以來發(fā)展形成的一整套房地產(chǎn)評(píng)估原理。這些原理全部或部分地,也用于評(píng)估機(jī)器的設(shè)備,寶石,藝術(shù)品。

  評(píng)估就是評(píng)價(jià)事物屬性的某一方面的一種意見。評(píng)估可以是說明事物的吸引力,式樣,質(zhì)量,尺寸大小,重量或者是顏色,此外“評(píng)估”和“估價(jià)”這兩個(gè)詞是交替地用于表達(dá)對(duì)財(cái)產(chǎn)用貨幣價(jià)值度量的一種意見。因?yàn)閮r(jià)值和財(cái)產(chǎn)這兩個(gè)詞用得如此普遍,所以,十分重要的事就是檢驗(yàn)它們?cè)诟鞣N不同情況下變化的意見。以及規(guī)定它們的用處。

  對(duì)于評(píng)估過程而言,產(chǎn)權(quán)屬于誰,評(píng)估的目的是什么,這是最基本的東西了。如果沒有一個(gè)確定的價(jià)值前提估價(jià)便無法進(jìn)行。舉個(gè)例子說,如果有人問我:我的汽車價(jià)值多少?由于沒有其它必要的附加的信息,對(duì)于無法得到一個(gè)有意義的答案。價(jià)值不能絕對(duì)存在。而必須具備時(shí)間、地點(diǎn)、潛在的所有人以及潛在的用處等方面的內(nèi)容。如果說,汽車的價(jià)值在“旁觀者的眼里”是多少?我們需要知道這個(gè)“旁觀者”是誰。它是:

  1.一個(gè)保險(xiǎn)公司?

  2.一個(gè)二手汽車商

  3.鄰居

  4.稅收

  5.會(huì)計(jì)

  6.我們的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行人?

  7.廢品處理商?…

  就評(píng)估方法而言,現(xiàn)在有三種可接收的估價(jià)方法:成本法,收益法,以及市場(chǎng)法。也可以在教科書中找到其它的方法。但是通過分析可以揭示出:其它方法只不過是這三種基本方法的變換形式。

  《成本法》

  成本法測(cè)定所有者的未來利益是通過確定替換被評(píng)估資產(chǎn)未來服務(wù)能力所需的貨幣量。這一般被定義為重置成本。這種方法的假設(shè)依據(jù)是:新的資產(chǎn)價(jià)格與該資產(chǎn)在其壽命期所能提供的服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相當(dāng)?shù)摹J袌?chǎng)則是這個(gè)方程的檢驗(yàn)地。舉例,如果我們?cè)O(shè)定一個(gè)新機(jī)器的價(jià)格水平比它未來經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)值要高得多。那么,這機(jī)器肯定賣不出去。如果反過來,則會(huì)供不應(yīng)求,隨之,價(jià)格會(huì)提高。由于新機(jī)器的價(jià)格沒有市場(chǎng)的畸形,所以等于它的公平市場(chǎng)價(jià)值。

  「折舊」

  人們對(duì)于新資產(chǎn)很少要求能提供幾種價(jià)值的選擇。然而,采用成本法總是把此過程復(fù)雜化,即由于折舊的作用,要定量的估算新價(jià)值,以及折舊即資產(chǎn)的實(shí)體損耗,功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的結(jié)果。以上三者的適當(dāng)反映是運(yùn)用成本法估價(jià)的基礎(chǔ)。

  《收益法》

  收益法,不考慮成本的構(gòu)成,或重新購置新資產(chǎn),而是注重資產(chǎn)產(chǎn)生收益的能力。其理論基礎(chǔ)是:資產(chǎn)的價(jià)值可以通過資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期間收到的凈經(jīng)濟(jì)收益(現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出)的現(xiàn)值來確定。這個(gè)概念在有的書上的描述很精彩。常常是這樣陳述資產(chǎn)(無論是磚與灰漿,土地,設(shè)備或是公司的股份)都是在它們能夠獲利的公開市場(chǎng)上的價(jià)值,而這個(gè)價(jià)值的測(cè)定當(dāng)與企業(yè)固有的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起時(shí)就是資產(chǎn)的盈利能力。

  「現(xiàn)值的概念」

  在這里為讀者提供的一些背景,讀者可能不太熟悉,那就是“貨幣時(shí)間價(jià)值”的。概念是將來得到的一美元在今天的價(jià)值將比立即得到的一美元的價(jià)值低。為了解釋這一點(diǎn),我們從“知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可與合資利益策略”中摘錄如下一段話:

  舉例說:如果我們發(fā)明了一種辦法,或者說一個(gè)設(shè)計(jì),使你能在悠閑的散步的同時(shí)卻能準(zhǔn)確無誤地把高爾夫球打進(jìn)洞內(nèi)!覀円呀(jīng)仔細(xì)地保護(hù)了自己的設(shè)計(jì)并獲得專利。讓我們進(jìn)一步假設(shè):我們決定賣掉這個(gè)專利來開發(fā)此知識(shí)產(chǎn)權(quán)。我們已和兩家高爾夫設(shè)備公司接觸,他們均有興趣。Zing高爾夫公司已付現(xiàn)金55萬美元,Congar俱樂部公司已付30萬美元,并準(zhǔn)備在一年內(nèi)再付30萬。

  如果兩家都是付現(xiàn)金,這個(gè)選擇是清楚的。但是C俱樂部作兩次付款的延期使這個(gè)決定復(fù)雜化了。另外的5萬美元肯定是有吸引力的。但我們必須考慮在第二次付款的所有不確定因素。C公司從現(xiàn)在起一年內(nèi)是不是會(huì)跨臺(tái)?不跨臺(tái),它是否有錢付這筆款?如果這個(gè)新設(shè)計(jì)并不能使每一個(gè)笨蛋高爾夫球手每球必中,C公司是否愿意接收這個(gè)高價(jià)?我們必須找到一種方法,使我們能在同一基礎(chǔ)上對(duì)兩種付款方式進(jìn)行比較。

  C和Z付款的方式的根本區(qū)別是什么呢?這個(gè)例子就提出了一個(gè)貨幣時(shí)間價(jià)值的。概念用“現(xiàn)值”來衡量,現(xiàn)金的現(xiàn)值是明顯的。我們并不困難可以比較兩種現(xiàn)金付款方式的現(xiàn)值。而當(dāng)引入時(shí)間因素之后,問題就比較復(fù)雜了。一年后收到的30萬的現(xiàn)在價(jià)值是多少。要計(jì)算這個(gè)結(jié)果,我們需要了解一些什么情況?我們?cè)谶@里講的第一點(diǎn)就是我們?nèi)绾未_信這筆款會(huì)全額付出和按時(shí)付出。如果我們確實(shí)感到買家有能力付款,那么我們可以作如下推斷:

  1.如果我們今天有了這30萬而不是一年以后,我們可以把它投入我們貨幣市場(chǎng)基金,可以掙取4%,按此利率,30萬將值31.2222萬,這個(gè)運(yùn)算是采用了一個(gè)基本數(shù)學(xué)公式。I=PRT(利息等于本金乘以利率乘以時(shí)間)。為了直接計(jì)算將來值,公式可以轉(zhuǎn)換為:

  未來總值=P(1+RT)

  2.看了其它方面,我們自問,我們必須向貨幣市場(chǎng)基金投入多少才能得到一年后的30萬。答案是:28.8256萬。這個(gè)計(jì)算是使用基本利息公式的另一種轉(zhuǎn)換公式。

  現(xiàn)值=未來值÷(1+RT)

  3.所以,一年后收到了30萬按4%的利率算則現(xiàn)值為28.8256萬元。

  如果我感到C俱樂部公司財(cái)務(wù)上可靠(作為我的貨幣市場(chǎng)基金的持股者)那末,我的分析就完成了。如果,在另一方面,我不能確信按時(shí)收到30萬,或全部收到30萬。我就會(huì)要為接收更大風(fēng)險(xiǎn)而要求更大的回報(bào)。在計(jì)算中的利率就是我們承受風(fēng)險(xiǎn)的一種度量。以15%利率計(jì)一年后收到30萬的現(xiàn)值是25.8453萬。如25%計(jì)則只有23.4241萬。下面為各種情況預(yù)計(jì)銷售作一個(gè)比數(shù):

  現(xiàn)值

  Zings付款=55萬現(xiàn)金。 550,000元

  Cougar‘s付款=

  30萬現(xiàn)金    30萬   30萬    30萬

                  4%   15%   25%

  30萬一年后付  288256  258453  234241

  合計(jì)      588256  558453  534241

  Zing‘s付款  550000  550000  550000

  差別      38256   8453    -15759

  有了以上計(jì)算,我們就可以看出:根據(jù)不同的信任水平對(duì)于C公司所付的一年后的30萬可能是更好一些或者是更差一些。

  為了計(jì)算我們需要什么呢?我們需要知道,延遲的付款量,拖到什么時(shí)候付?而且這個(gè)付款的風(fēng)險(xiǎn)是多少?

  收益額;在上面的例子中,收益額就是清楚的(現(xiàn)收30萬和一年后收的30萬在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,議程中收益“量”這一部分是要費(fèi)解得多。可以是由收到的付款組成,也可以是所承擔(dān)的開支。

  收益是什么時(shí)候收到。有時(shí),收到的時(shí)間或責(zé)任是清楚的。(當(dāng)事先安排的一個(gè)程序)但大部分情況,他們往往取決于其它文件…在現(xiàn)值計(jì)算中時(shí)間是一個(gè)非常重要的因素。在將來不同時(shí)間收到30萬的現(xiàn)值是完全不同的。其變化如下:

         1年    2年   3年   4年

  4%  288256  276972  245701  201230

  10% 258453  222659  142370  67564

  25%  234241  182896  87062   25266

  如上所述,時(shí)間因素的作用也由于不同的利率而大大改變。在高利率時(shí),價(jià)值貶損的加速度隨著時(shí)間推遲而增加。現(xiàn)值的概念也可應(yīng)用于任何形式的現(xiàn)金流量。以每月一次復(fù)利計(jì)算的15%利率,30萬現(xiàn)值的付款程序可按以下:

  12個(gè)月按月支付26743元

  10萬現(xiàn)金加上12個(gè)月按月支付17829元

  11個(gè)月按月支付19332元加上1年后支付135649元。

  [取得收益的風(fēng)險(xiǎn)]

  最困難的要素是風(fēng)險(xiǎn)的定量,以利率或折現(xiàn)率。此處,我們采用折現(xiàn)率這個(gè)術(shù)語,表明取得未來收益的現(xiàn)在價(jià)值是一個(gè)折扣的過程。求取得折現(xiàn)率的方法很多在這里不詳細(xì)討論了。然而,各種方法的實(shí)質(zhì)就是尋求投資者在市場(chǎng)上進(jìn)行不同形式投資時(shí)所需要的回報(bào)率。

  舉例說,對(duì)美國政府評(píng)判進(jìn)行投資的投資者,接收的回報(bào)率是可能提交回報(bào)范圍的最下限,一般為4%左右。而在此范圍的另一端,投資者投資一個(gè)剛成立的高新技術(shù)企業(yè)的普通股可能要求的回報(bào)率為30%,40%或50%

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